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弊法人代表が神戸の不動産関係者の集まる勉強会にて、相続・遺言の講義を行いました。

神戸の不動産関係者が集まる勉強会にて、弊法人代表が相続・遺言書の講義を行いました。

2020/10/05

神戸の不動産関係者の集まる勉強会にて

doors司法書士法人の代表正木隆資が、

 登記済権利書と登記識別情報、遺産相続、遺言書などについて講義を行いました。

 

 【登記済権利書 と 登記識別情報について】

 登記識別情報についての基本事項 

 権利書は、遺産相続の登記で発行され、神戸の本局では、平成18年に登記済から登記識別情報の番号通知となりました。

 登記識別番号(シールの中)は、アルファベットと数字の12桁の固有番号。

 シールを剥がした場合、司法書士の割印でシールの目隠し可能。

 紛失の場合、再発行はできない。(登記済権利書の場合と同じ) 保証書の作成が必要。

 

 ●講義でいただいたQ&A

 『疑問①』 

登記済権利書の場合は、コピー等での取扱いができないので、紛失の場合は保証書の

 作成が必要ですが、神戸の本局管轄において平成18年より変更された登記識別情報は、番号が判れば(コピー・メモ書等)登記が可能ですが保証書は、不要ですか。

 番号が判らない場合 のみ保証書の作成が必要ですか。

 『回答①』

・識別番号が判れば登記は可能です。決済当日に原本・コピーを持参してもらうが、

番号だけのメモは、写し間違えがあり信憑性に欠けるし、信用できるかどうかわからない。

・過去に決済場所へ大阪から神戸にFAXをもらった経験がある。

・番号が判らない場合は法務局に「有効請求」を行うことになるが、別途日数及び費用が必要になる。

 

『疑問②』 

 番号が判れば登記できるのなら、第三者に番号が知られた場合の対応について。

 紛失の場合は再発行ができないが、第三者に番号が知られた場合、識別番号の変更による再発行はできるのか。

 『回答②』 

 ・識別番号の変更や再発行はできない。

 ・第三者に識別番号が知られた可能性があれば、法務局に「失効手続」を行う。

 ・売却時は、保証書に代わって本人確認情報により対応する

 

 『疑問③』 

 では、盗難による紛失の場合の対処の仕方は。

 『回答③』

 ・『疑問②』と同じく「失効手続」を行い、本人確認情報をもって取引を行う。

 

 『疑問④』 

  登記識別情報に変わったことで、司法書士としての実務でのメリットは。

 『回答④』

 ・決済時に登記識別情報の原本を決済場所に忘れても、コピーやFAX・メールなどで対応が可能になったこと。

 ・法務局のオンライン化で電子申請が可能になり、遠隔地(神戸市から遠い地)での決済も可能になったこと。

 

 『疑問⑤』 

 登記識別情報に変わったことで、不動産業者としての取引上メリットは。

 『回答⑤』

 ・登記識別情報の原本を紛失しても、コピーがあれば権利証の紛失とはならないこと。

 ・登記簿謄本に記載されている不動産番号は意味がなくなってしまった。

 ・法務局のオンライン化によるインターネットでの申請(神戸管轄外でも)が可能になったこと。

 

 『疑問⑥』 

 登記識別情報が必要な取引と不要な取引は。

 『回答⑥』

 ・登記識別情報が必要な取引

  所有権等の移転登記。表示保存登記。家族信託契約。

 ・登記識別情報が不要な取引

   抵当権等の設定登記。分筆合筆登記。住所等の変更登記。相続登記を連件申請する場合。

 

 『質問⑦』

 未登記建物について

 ①手続きについて

 不動産取引・鑑定評価において、未登記の建物が存在する場合があります。

 鑑定評価では、一定の減価は行いますが、登記そのものより、建築確認や検査済証の

 有無により(違法性・遵法性)評価を行います。

 一方、取引については、ケースバイケースですが売主側で登記完了後に引き渡すとの条件を付けると思いますが、その際にどのような資料が必要で、

 費用・期間を必要とするかをお教え下さい。

 また、出来るものと、出来ないものがあれば、お教え下さい。

 『回答⑦』

 ・融資が付く場合は、原則、売主側にて取引前に登記してもらうことになる。新築の

  建売等、例外的に買主名義にて表題登記その後、取引当日に保存登記を入れる方法がある。

 ・融資が付かない場合は、売主と買主で合意すればどちらでもよい。

  (その時に費用の負担や期間についても同様)

 ・家族信託契約をするには保存登記まで終わらせて信託であることを公示する必要がある。

  

  表題登記のみ存在する場合

 ・表題登記は法令上登記しなければ罰則があり、表題登記をしないのは違法状態である。

 ・すぐに融資を受けることができない

 ・名義人がおじいちゃんやひいおじいちゃんなどかなり前に相続が発生しているケースの場合相続人間での遺産相続の協議も必要となる。

 

  表題登記すら存在しない場合(課税されている)

 ・メリットは経費削減だけである。

 ・デメリットは取引や融資等、迅速に対応できないこと。また、権利関係が不安定で

  ある為、原則課税されている人が所有権と推定されるが、第三者が出てくるとややこしくなること。

 ・課税名義人がおじいちゃんやひいおじいちゃんなどかなり前に相続が発生しているケースの場合相続人間での遺産相続の協議も必要となる。

   

   表題登記すら存在しない場合(課税されていない)

 ・メリットは経費削減だけである。

 ・デメリットは取引や融資等、迅速に対応できないこと。権利関係は上記と比べかなり不安定であり、

  原則課税されている人に所有権と推定が及ぶので、課税されていない(例えば神戸市で把握していない)

  と所有の証明が難しい。

 

 『疑問⑧』 

  登記識別情報による不動産取引における不動産会社の留意点・注意点。

 『回答⑧』

 ・目隠しシールの状態を確認し、シールが剥がされている場合はその識別情報が

  有効かどうか確認する。(失効していないかどうか。)

 

 『その他』 過去の取引でのケーススタディ。よもやま話。

 ・法務局によってオンライン化にばらつきがあり、すべてが登記識別情報になっている

  わけではない。

 ・司法書士が特別「飛び地」を探す方法はない。

 ・登記識別情報のシールがはがれなくなっているものがある。その場合は失効を行い、

  本人確認情報を作成する。

 ・登記識別情報を作成しない(不発行)の場合があり、その場合は売却や抵当権設定時

  に本人確認情報を作成する。

 

 以上講義でのQ&Aでした。

   doors司法書士法人では他の業界の方(神戸市内だけでなく)とも積極的に交流し、日々新鮮な不動産、遺産相続、遺言、家族信託など情報が得られるよう努めております。

 ぜひ、わたくし共に、ご相談ください。

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